Подробнее
Каждая сделка индивидуальна, но вот что точно стоит сделать:
Заказать выписки из Росреестра.
По ней мы видим, есть ли обременения, кто собственник, есть ли перепланировки. Из истории перехода права можем понять риски, связанные с предыдущими владельцами. Например, увидеть, что за последние 3 года квартиру продали несколько раз. Не факт, что это плохо. Но тогда, например, нужно обязательно проверить, что все со всеми рассчитались, потому что сроки исковой давности могли не пройти.
Проверить продавца.
Посмотреть информацию можно в реестре банкротов, на сайте судебных приставов, на сайте судов по адресу прописки и квартиры.
Суды, банкротства, долги - это информация, которая помогает оценить риски оспаривания сделки. Если это не проверить, какой-нибудь кредитор может оспорить сделку, потому что продавец должен был ему денег.
Это не значит, что нужно отказываться от квартиры, из-за каждого долга продавца. Это всё косвенные признаки. И нужно разбираться в каждой конкретной ситуации.
Проверить прописки.
В Петербурге справка о зарегистрированных называется “Форма-9”. Из нее видно, кто и когда прописывался. И даже статус - жена, сын, дедушка или просто сожитель. Еще есть “Форма-12”. Это справка об особых категориях граждан с информацией о несовершеннолетних, инвалидах, людях, которые сели в тюрьму.
Прописка подразумевает право пользования, то есть человек формально может пользоваться квартирой. По закону при продаже квартиры это право прекращается. Но, во-первых, есть исключения. А, во-вторых, выписать человека, если он сам этого не делает, может только суд. А это время, нервы и расходы на юриста. Примечание. “Форму-9” дают за период владения последним собственником. Увидеть кто был прописан у предыдущего хозяина нельзя. “Форму-12” дают за всё время. Узнать подробнее о супруге.
Все, что куплено в браке - это совместная собственность. И даже если в документах жилье принадлежит только одному, собственность второго подразумевается. Поэтому нужно получать согласие. Иначе супруг может оспорить сделку.
Отсюда возникает много забавных сюжетов: супруг, которого не было в договоре, умирает. Все забывают про его долю, квартиру продают, а потом выясняется, что нужно было оформлять наследство.
Интересно, что проверить наличие супруга невозможно. Человек мог потерять паспорт и не поставить штамп при восстановлении. А с лета 2021-го можно вообще штамп не ставить. Плюс данные ЗАГСа пока ни с чем неинтегрированы.
Выход: выяснять наличие по косвенным признакам. Например, если квартира куплена до лета 2021-го, паспорт старше 2021-го, его не меняли с момента покупки, и штампа нет, то это хороший знак.
А вообще обязательно брать согласие супруги, либо заявление продавца о семейном положении.
Зафиксировать условия. Окей. Документы проверили, помолились всем Богам и готовим сделку. Тут главное - избежать недопониманий. И заранее проговорить все условия. Если этого не сделать, может выясниться, что ключи вам отдадут “месяца через три”, когда закончат ремонт в новой квартире. Мебель, на которую вы рассчитывали, заберут. А долг по кап. ремонту придется платить вам, потому что продавец считает, что это “глобальный развод на бабки” и не платил годами. Выход в том, чтобы все обсудить до сделки и зафиксировать письменно. В идеале со штрафами за нарушения условий.
Чтобы получить совет по вашей ситуации, пишите в Телеграм, и я вас проконсультирую. Здесь я описал покупку на вторичном рынке, скоро сделаем такой же чеклист по новостройкам.
На что обратить внимание при инвестициях в недвижимость:
Целевая аудитория
Подумайте, кто купит в будущем эту квартиру и что для него важно. Иначе можно взять неликвид. Утрированный пример — это вот эти трехсотметровые пентхаусы в спальных районах, которые не могут продать годами.
Будущая конкуренция
Посмотрите, что продаётся вокруг, планируют ли что-то строить рядом, и, если планируют, то будут ли эти дома конкурировать с вашим. Нужно понимать, как будет выглядеть объект на фоне конкурентов, когда вы решите его продать.
Цена
Она должна быть очевидно выгодной. Не нужно рассчитывать на рост, стоит сразу искать недооцененные объекты. Такой поиск — трудное и ответственное мероприятие. Но если разбираться в рынке и правильно оценивать риски, найти выгодный объект и заработать можно всегда.
Развитие территории и инфраструктуры
Новое метро, общественное пространство, капитальный ремонт — всё это не только преображает район, но и увеличивает цены на жилье. Это твердые вещи, и они работают всегда.
С чем надо быть аккуратнее:
Метод «Вложиться на котловане»
Застройщики сразу ставят высокие цены, поэтому такого роста, как раньше, уже не будет.
Метод «Купить квартиру, сделать ремонт и продать»
Работа, материалы, мебель, техника — все стало дороже. Это сильно влияет на прибыль подобных проектов. Это не значит, что способ не работает, просто стало труднее.
Метод «Купить что угодно и просто ждать»
Сейчас вообще ничего не понятно, и есть реальный шанс продать через какое-то время «в минус». И это мы еще не обсуждали инфляцию.
Больше полезной информации о недвижимости у меня в блоге, подписывайтесь
Покупая квартиру, мы покупаем образ жизни.
Время на дорогу до работы, возможность быстро доехать до любимого места в центре, парки, школы и детские сады рядом — всё это влияет на качество жизни не меньше, чем площадь или ремонт.
Да, возможно, квартира в более престижном месте за те же деньги будет, например, меньше по площади.
Но если внимательно искать, то недвижимость в правильном месте часто стоит столько же, сколько и в неправильном почти без компромиссов.
Больше юмора и пользы о недвижимости: @theromanmelnikov
Заглядывайте
Правда в том, что не существует способа проверить квартиру и продавца так, чтобы на 100% гарантировать, что сделку не попытаются оспорить. Слишком многое нельзя предусмотреть и проверить ни в открытых, ни в закрытых источниках.
Но есть и хорошие новости: во-первых, рынок сейчас цивилизованный, и сделки оспаривают редко. А во-вторых, можно оценить риски:
- Посмотреть, что известно государству: заказать выписки из Росреестра, в том числе об истории перехода права;
- Посмотреть, не банкротится ли продавец, участвует ли в судах, есть ли у него долги и тд.;
- Узнать в паспортном столе, кто прописан в квартире, когда выписался и по каким причинам.
Оценка рисков — творческая задача. Иногда нужно найти вконтакте бывшую жену хозяина и пообщаться с ней, иногда связаться с нотариусом в Узбекистане, иногда попросить заказать выписку из бюро кредитных историй. Каждый случай уникален, и дать тут универсальный алгоритм я не смогу.
А еще неопытному человеку сложно сделать из этой информации правильные выводы. Это как результаты медицинских анализов. Ну вот пришла табличка, где показатель чего-нибудь в организме — 3 при норме от 4 до 10. И что? Хорошо это или плохо? Ответит только врач.
Грамотный человек, который изучает судебную практику, или сталкивался с оспариванием и реальными процессами, смотрит на документы и делает выводы на основе своего опыта.
А главное — он никогда ничего не гарантирует, вместо этого оценивая риски.
Результат такой работы — правовое заключение по объекту в формате: «вот тут вижу опасность, вот то мы не проверим, а с этим вроде все ок. Чтобы быть спокойнее, советую сделать вот так».
Спросите хирурга, который терял пациентов на операционном столе, гарантирует ли он, что операция пройдёт успешно. Скорее всего, он помолчит, закурит и просто пообещает, что сделает все, что возможно.
Гарантия бывает только на пылесосы в М.Видео. А если кто-то вам что-то гарантирует в сделках с недвижимостью, он просто пиздабол.
Подписывайтесь, буду рад помочь вам с любыми вопросами по недвижимости
На 2 миллиона дороже рынка
Квартира находится в обычном районе и доме. Но в неё много вложили, и ремонт был сильно лучше, чем у конкурентов. Засчёт этого стоимость может быть выше, но надо красиво всё показать.
Готовили квартиру тщательно: провели уборку и ещё 3,5 часа аккуратно раскладывали вещи. Если обратите внимание, то одна половина стола в детской для мальчика, а вторая - для девочки. Далее провели съемку, это заняло ещё 3 часа, и ещё несколько часов на обработку и согласование. Также поработали над текстом.
Всё это помогло донести ценность для покупателя. В продажах мы всегда уделяем внимание упаковке. Это помогает продавать дороже и быстрее.
Ещё больше о недвижимости Петербурга у меня в блоге, заглядывайте
О районах Петербурга
Больше, чем о районах, мне кажется, спорят только о еде и футбольных командах. Жители спальных районов ругают центр, а жители центра не понимают, как можно жить в условном Кудрово. Этим видео предлагаю закончить споры.
Лучший район — тот, где вам хорошо. Тот, где вы можете заниматься спортом, если любите спорт, гулять по лесу, если любите лес, или смотреть на небоскребы, если вам нравится современная архитектура.
Так что складывайте оружие, опускайте знамена! В войне нет смысла! И в Кудрово может быть хорошо, и с Петроградской стороны люди переезжают, потому что хотят чего-то другого. Нет войне районов! Да — дружбе Петроги и Кудрово!
В блоге я рассказываю про недвижимость и Петербург. Подписывайтесь
Это блог о недвижимости Петербурга. Рассказываем о ней с пользой и юмором. Буду рад знакомству, риелтор в Петербурге, Роман Мельников. Подписывайтесь