Все коммерческие помещения в новостройках убыточны. Как не попасть в эту ловушку

Новый дом, сетевой арендатор и обещанная ставка ещё не делают помещение удачной покупкой. Максим Иванов и Михаил Боровлянский проходят кварталы Адмиралтейского района Петербурга и на конкретных точках показывают, почему один объект имеет очередь из арендаторов, а другой годами стоит пустым. В маршруте — жилые комплексы у Фрунзенской и Московских ворот, первые этажи, бизнес-центры и работающие магазины. Участники считают домохозяйства, сверяют соотношение жилья и коммерции, смотрят вечерний поток от метро, обсуждают вход, вывеску и условия договора. 00:00 — Почему одни помещения заняты, а другие пустуют 01:06 — Квартира или апарт-отель: зависимость от оператора 05:44 — Ёмкость района: домохозяйства и соотношение жилья к коммерции 09:37 — Фасад, вывеска, вход и видимость с потока 12:22 — Когда ремонт помогает слабому помещению 17:46 — Почему премиальный дом не гарантирует спрос 21:52 — Офисы, бизнес-центры и управление объектом 27:25 — Почему бизнес-центр не забрал себе крупный игрок 29:35 — Концепция района: торговля, услуги, спорт, образование 35:26 — Растущий и падающий рынок коммерции 39:32 — Время заселения арендатора: три-четыре года в стройке 45:51 — Откуда берутся прогнозы будущей аренды 56:57 — Полевое исследование пешеходного трафика 01:00:07 — Проверяем локацию действующего «ВкусВилла» 01:07:04 — Вечерний поток от метро и остановок 01:17:13 — Доходы домохозяйств и реальный спрос 01:21:25 — «Магнит» или небольшая сеть: какой арендатор лучше 01:22:39 — Методика от арендатора против методики от помещения 01:24:30 — Недвижимость и инфляция: почему депрессивный регион не вариант 01:25:54 — Залог недвижимости как самые дешёвые деньги 01:26:27 — Индексация: односторонняя или «по соглашению сторон» 01:27:50 — Долгосрочный договор долгосрочен только для арендатора 01:28:25 — Худший арендатор и договор, который подходит человеку 01:32:23 — От какой суммы имеет смысл смотреть коммерцию 01:33:10 — Диверсификация и резерв до покупки помещения 01:36:12 — Заработок на бизнесе и инвестиция в недвижимость 01:38:23 — Перекрёсток: почему здесь сидят именно эти арендаторы 01:39:19 — Удачный результат не равен удачной покупке 01:41:16 — Лучший пятачок локации и экономия застройщика на входах 01:42:23 — Подбор объекта: от двух месяцев до полугода 01:44:40 — Что смотреть в реальном договоре сетевого арендатора 01:45:17 — Сроки окупаемости продуктового магазина и аптеки Рабочие критерии Михаила: от четырёх тысяч домохозяйств в зоне спроса радиусом около 700 метров и соотношение жилья к коммерции 8–10 к 1, причём перекос в сторону жилья работает на владельца помещения. Маршрут человека важнее общего впечатления о проходном месте: поток проверяют в поле, вечером и в обе стороны улицы. Сетевой арендатор не исправляет плохой фасад, неудобный вход и слабую ёмкость локации. «Магнит» закрывал магазины тысячами, и небольшая сеть с коротким договором иногда оказывается удобнее. В строящемся районе между покупкой и нормальным арендатором проходит три-четыре года: сетевик заходит в уже сложившийся район, а не в стройку. Долгосрочный договор долгосрочен только для арендатора. При формулировке «индексация по соглашению сторон» согласия может не быть, а суд присуждает два-три процента. Порог входа в торговую коммерцию Петербурга Михаил называет от 15 миллионов рублей, а нормальный срок окупаемости готового продуктового магазина — около 12 лет. Подбор объекта занимает от двух месяцев до полугода. Методика держится на наборе из 26 факторов помещения, а не на имени арендатора. Максим Иванов — инвестор в коммерческую недвижимость, сооснователь «М2коммерц» и автор канала «Доходная недвижимость». Занимается подбором и покупкой помещений, их переустройством, сдачей в аренду и созданием готового арендного бизнеса. Михаил Боровлянский — специалист по коммерческой недвижимости, автор проекта «Твой старт». Подбирает помещения инвесторам по договору и получает оплату за подбор; проверяет локацию через плотность жилья, пешеходный поток и сценарии работы арендаторов. Цифры, пороги и сроки передают опыт и оценки участников на момент съёмки. Цена, договор, права, технические условия, фактический поток и финансовая модель конкретного объекта требуют самостоятельной проверки с профильными специалистами. Больше разборов недвижимости — в Telegram-канале Максима Иванова: https://t.me/ivanovmaksim_estate #коммерческаянедвижимость #стритритейл #инвестициивнедвижимость #новостройки #СанктПетербург