Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Напиши + в комментарии и я пришлю варианты
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
На рынке новостроек Москвы появились два интересных старта от Sezar Group.
Речь о проектах Сезар Celica и Сезар Будущее.
Оба комплекса выходят в перспективной локации, в зоне развития «Большого Сити». Это территория рядом с деловым кластером Москва-Сити, ТТК, Звенигородским шоссе, метро и уже сложившейся городской инфраструктурой.
СЕЗАР CELICA
Проект расположен в районе Хорошёво-Мнёвники, в районе 3-го Силикатного проезда.
Это премиальный жилой комплекс с акцентом на архитектуру, приватность и внутреннюю инфраструктуру. По концепции проекта, здесь будет выразительная современная архитектура, панорамное остекление, закрытая территория и редкие форматы квартир.
Что важно:
✅ премиум-класс;
✅ локация в зоне «Большого Сити»;
✅ рядом метро и удобные выезды;
✅ приватные дворы;
✅ собственная инфраструктура;
✅ редкие форматы квартир, включая просторные семейные варианты, квартиры с террасами и видовые лоты.
Это проект не только про квадратные метры. Здесь ставка сделана на статус, архитектуру, виды и долгосрочную ликвидность.
СЕЗАР БУДУЩЕЕ
Второй проект, Сезар Будущее, расположен в районе Хорошёвского проезда.
Это тоже премиальный проект в зоне развития «Большого Сити». Комплекс задуман как современный жилой проект с яркой архитектурой, закрытой территорией, лобби высокого уровня и продуманными инженерными решениями.
Что заявлено в проекте:
✅ премиум-класс;
✅ близость к метро;
✅ удобный выезд к ТТК и Москва-Сити;
✅ приватный двор;
✅ современные лобби;
✅ разные форматы квартир, от компактных до просторных семейных планировок;
✅ инженерия высокого уровня;
✅ собственная инфраструктура внутри комплекса.
Срок сдачи проектов ориентировочно 2029-2030 год.
Почему эти старты интересны?
На раннем этапе продаж обычно появляется самый широкий выбор лотов. Можно выбрать этаж, вид, планировку, сторону света и формат квартиры до того, как лучшие варианты уйдут с рынка.
Особенно это важно в премиальном сегменте, где решают детали: вид из окна, приватность, количество квартир на этаже, высота потолков, архитектура, статус окружения и будущая ликвидность.
Сейчас в Москве не так много новых проектов, где совпадают сразу несколько факторов: сильная локация, премиальный класс, масштабное развитие района и узнаваемый застройщик.
Но важно смотреть не только на плюсы.
Какие есть минусы:
❌ срок сдачи не близкий, ждать придется несколько лет;
❌ район активно развивается, поэтому рядом возможны стройки, шум и временный дискомфорт;
❌ на старте продаж еще не всегда полностью понятна финальная инфраструктура вокруг проекта;
❌ видовые характеристики нужно проверять отдельно, потому что в районе возможна дальнейшая застройка;
Мой взгляд: Сезар Celica больше подойдет тем, кто ищет архитектурный вау-эффект, редкие форматы и перспективную локацию рядом с Большим Сити.
Сезар Будущее интересен тем, кто смотрит на этот район как на точку роста и хочет войти в проект на раннем этапе.
Но покупать такие проекты нужно не на эмоциях, а через расчет: сравнить цену метра, видовые характеристики, планировку, срок ожидания, условия оплаты и альтернативы в этой же локации.
Цены под запрос. Обращайтесь, есть возможность согласовать очень хорошие условия.
Для бесплатной консультации по подбору недвижимости пиши в телеграм: @EvgenyZur
Рынок апартаментов получил сразу два важных сигнала.
Первый, хороший для собственников и покупателей.
В феврале 2026 года Конституционный суд РФ разрешил регистрацию по месту пребывания в апартаментах. Проще говоря, теперь в части апартаментов можно оформить временную регистрацию. Это касается нежилых помещений, которые по характеристикам похожи на квартиры, предназначены для пребывания граждан и не входят в номерной фонд гостиниц.
Но важный момент: речь не о полноценной постоянной прописке, как в квартире. Апартаменты юридически по-прежнему остаются нежилыми помещениями. Постоянная регистрация возможна только если объект переведен в жилой фонд.
Что это меняет для рынка?
Раньше один из главных минусов апартаментов был именно в регистрации. Многие покупатели смотрели на них с осторожностью: жить можно, а зарегистрироваться нельзя.
Теперь этот барьер частично сняли.
Плюсы для покупателя:
✅ апартаменты становятся более удобными для жизни;
✅ временная регистрация может помочь с поликлиникой, школой, документами и бытовыми вопросами;
✅ ликвидность хороших апартаментов может вырасти;
✅ для инвесторов это плюс при сдаче в аренду, особенно на долгий срок;
✅ часть покупателей, которые раньше выбирали только квартиры, теперь может снова посмотреть в сторону апартаментов.
Но есть и обратная сторона.
Второе важное изменение, рост налоговой нагрузки.
Апартаменты остаются нежилой недвижимостью. А значит, налоговая история у них совсем другая, чем у квартир.
Для квартир ставка обычно ниже. Для апартаментов налог может быть заметно выше, потому что расчет идет от кадастровой стоимости, а стандартная ставка для апартаментов часто составляет 0,5%. В отдельных случаях она может доходить до 2% или даже выше для дорогих объектов. Для обычной квартиры ставка, как правило, начинается от 0,1%.
Плюс с 2026 года в Москве обновляются кадастровые оценки. По данным РБК Недвижимость, совокупная кадастровая стоимость нежилых объектов в Москве на 2026 год выросла на 19%, до 11,4 трлн рублей. А именно от кадастровой стоимости считается налог.
То есть собственник может получить неприятный сюрприз: объект стал удобнее с точки зрения регистрации, но дороже в содержании.
Минусы для покупателя:
❌ налог может быть выше, чем у квартиры;
❌ коммунальные платежи часто считаются по коммерческим тарифам;
❌ апартаменты не дают всех социальных гарантий обычного жилья;
❌ не каждый объект подойдет для временной регистрации;
❌ перед покупкой нужно отдельно проверять документы, назначение помещения и характеристики здания.
Главный вывод такой.
Апартаменты стали интереснее. Особенно для тех, кто рассматривает их как инвестицию, арендный бизнес или формат «жить самому, но дешевле квартиры».
Но покупать апартаменты по принципу «цена ниже, значит выгодно» уже нельзя.
Нужно считать не только стоимость покупки, но и налог, коммунальные платежи, возможность регистрации, ликвидность, статус здания и перспективу перепродажи.
Апартаменты в 2026 году стали ближе к жилью по удобству, но по налогам и юридическому статусу это все еще не квартира.
Поэтому перед покупкой важно смотреть не на красивую презентацию застройщика, а на документы и реальные расходы владения.
НОВОСТРОЙКИ МОСКВЫ 🏰 Для бесплатной консультации по подбору недвижимости пиши в телеграм: @EvgenyZur
Одна из самых известных сталинских высоток Москвы — дом на Кудринской площади.
Её строили в эпоху, когда в СССР почти не было опыта высотного строительства.
Здесь жили лётчики, учёные, артисты и представители советской элиты, а вокруг самого дома до сих пор ходят легенды про КГБ и тайные помещения.
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
В России фактически появился «налог на богатство» для дорогой недвижимости.
А вот откуда некоторые блогеры берут информацию о том, что налог на вторую квартиру станет в 5 раз больше — я не знаю.
Возможно, они интерпретируют обсуждения о повышении ставок для дорогой недвижимости и владельцев нескольких объектов.
🏠 Как сейчас считается налог на квартиру в Москве?
Он рассчитывается от кадастровой стоимости жилья.
📊 Ставки примерно такие:
🔹 До 10 млн ₽ — 0,1%
🔹 10–20 млн ₽ — 0,15%
🔹 20–50 млн ₽ — 0,2%
🔹 50–300 млн ₽ — 0,3%
🔹 Свыше 300 млн ₽ — до 2%
📌 Примеры:
▪️ Квартира с кадастром 8 млн ₽
≈ 8 000 ₽ в год
▪️ Квартира 15 млн ₽
≈ 22 500 ₽ в год
▪️ Квартира 35 млн ₽
≈ 70 000 ₽ в год
▪️ Квартира 120 млн ₽
≈ 360 000 ₽ в год
⚠️ Именно из-за разницы между ставкой 0,1% и потенциальными ставками до 0,5–2% в интернете и появляются громкие заголовки про «налог в 5 раз выше».
Но важно:
❗️ Сейчас нет закона, по которому налог на вторую квартиру автоматически станет выше в 5 раз.
Пока обсуждаются только отдельные инициативы:
— для дорогой недвижимости
— владельцев нескольких объектов
— инвестиционного жилья
💡 И ещё:
налог считается не со всей площади квартиры — действует вычет 20 м².
Для консультации пишите в Telegram @EvgenyZur
🏠 “У вас не должно быть больше одной квартиры” — в Европе начинают открыто говорить то, о чём раньше боялись даже намекать
В Испании лидер «Зелёной партии» Мануэла Бергерот заявила:
«Ни у кого не должно быть десяти домов. Ни трёх. Есть право только на один объект недвижимости.»
И пошла ещё дальше — заговорила о повышенных налогах и фактически об изъятии недвижимости у владельцев нескольких объектов.
📌 Знаете, что самое интересное?
Когда рынок рос — инвесторов называли “двигателем экономики”.
Когда жильё стало дорогим — инвесторов начали делать виноватыми.
И вот тут начинается главный вопрос
Сегодня это Испания.
Завтра подобные разговоры могут начаться и в других странах Европы.
Потому что мир постепенно меняет отношение к недвижимости:
Раньше квартира = собственность.
Теперь квартира = “социальный ресурс”.
И как только государство начинает смотреть на вашу квартиру как на “общественную проблему”, дальше начинается:
⚠️ ограничения
⚠️ новые налоги
⚠️ контроль аренды
⚠️ давление на владельцев нескольких объектов
А что в России?
Жёсткий сценарий формата:
❌ «один человек - одна квартира»
у нас пока выглядит малореальным.
Почему?
Потому что российский рынок недвижимости держится именно на частных инвесторах.
Огромное количество строек существует благодаря людям, которые покупают:
• вторую квартиру
• третью
• студии под аренду
• объекты “на будущее”
Убери инвесторов — и половина новостроек просто перестанет продаваться.
Но есть нюанс.
📌 Государство во всём мире начинает всё сильнее контролировать недвижимость.
И Россия тоже постепенно движется в эту сторону:
• усиление контроля переводов
• контроль аренды
• цифровизация Росреестра
• налоги
• ограничения по ипотекам
Сегодня вам говорят:
👉 «несправедливо иметь 10 квартир»
Завтра скажут:
👉 «зачем вам две?»
А потом:
👉 «инвестиционная недвижимость мешает людям жить».
Именно так обычно и начинаются ограничения.
И это уже не теория. Это новый тренд.
ZurДля личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
ЖК Сити Бэй от застройщика МР Групп.
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Именно здесь, на Малой Бронной, напротив 32-го дома, по легенде находилась та самая скамейка, где сидел Воланд из романа «Мастер и Маргарита».
Те же липы.
Тот же пруд.
И кажется, будто сейчас из-за угла снова появится странный незнакомец в сером костюме…
Москва умеет хранить свои мистические истории.
Пока не покупайте у застройщиков, которые испытывают сейчас большие трудности, и даже остановили некоторые стройки. Если брать, то только уже в сданных домах!
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Сейчас активно распространяется схема, где мошенники выходят на продавцов или покупателей недвижимости и уводят их в фейковый «видеозвонок».
Разбираю, как это работает 👇
⸻
🎭 Как выглядит схема
1️⃣ Вам пишет «покупатель» или «продавец»
Всё выглядит адекватно:
• задаёт нормальные вопросы
• интересуется объектом
• хочет «обсудить детали»
⸻
2️⃣ Предлагает перейти в Zoom
Говорит:
👉 «Давайте созвонимся, так удобнее»
👉 «Я сейчас за границей / на работе / не могу говорить по телефону»
И присылает ссылку.
⸻
3️⃣ Ссылка — фейковая
Внешне — как Zoom, но на самом деле это:
❌ поддельный сайт
❌ или ссылка на установку «обновления»
❌ или форма входа с логином/паролем
⸻
4️⃣ Что происходит дальше
Есть несколько сценариев:
🔹 Вы вводите данные → у вас крадут аккаунты (почта, Госуслуги, банк)
🔹 Вы скачиваете «Zoom» → устанавливается вирус / удалённый доступ
🔹 Вас просят включить экран → перехватывают данные
⸻
⚠️ Почему это работает
Мошенники давят на:
• желание быстрее продать / купить
• доверие к знакомым сервисам (Zoom, Teams)
• ощущение «деловой встречи»
⸻
🚩 Признаки, что это мошенники
• ссылка выглядит странно (не zoom.us)
• вас торопят подключиться
• просят что-то скачать
• не хотят общаться по обычному телефону
• уходят от личной встречи
⸻
🛡 Как защититься
✔️ используйте только официальные приложения
✔️ не переходите по ссылкам из переписки
✔️ сами отправляйте ссылку на звонок
✔️ не вводите данные на незнакомых сайтах
✔️ не скачивайте «обновления» по ссылке
⸻
📊 Мой комментарий
Эта схема становится популярной, потому что люди привыкли к онлайн-показам и переговорам.
📌 Но важно помнить:
в недвижимости деньги большие → риски тоже большие.
Любая «удобная ссылка» может стоить вам квартиры или всех сбережений.
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
С 2026 года контроль за сдачей квартир становится заметно жёстче.
Налоговая всё активнее выявляет тех, кто сдаёт жильё «в серую».
Разбираю, как именно это происходит 👇
🔍 Основные способы контроля
1️⃣ Банковские переводы
Налоговая получает данные от банков и видит:
• регулярные поступления от одних и тех же лиц
• одинаковые суммы каждый месяц
• комментарии типа «аренда», «за квартиру»
👉 Это самый простой способ выявления.
2️⃣ Данные из Росреестра
Налоговая знает:
• сколько у вас объектов недвижимости
• где вы зарегистрированы
• какие квартиры пустуют
👉 Если есть лишняя квартира без дохода — это повод для проверки.
3️⃣ Платформы объявлений
Сервисы типа ЦИАН, Авито и др. передают или могут передавать данные:
• объявления о сдаче
• контакты владельцев
• период размещения
👉 Сопоставляют с банковскими поступлениями.
4️⃣ Жалобы соседей и арендаторов
Очень частый сценарий:
• конфликты с жильцами
• проблемы с шумом
• недовольные арендаторы
👉 Жалоба — и налоговая начинает проверку.
5️⃣ Управляющие компании
УК и ТСЖ могут передавать информацию:
• о фактическом проживании
• о смене жильцов
• о краткосрочной аренде
6️⃣ Цифровые связки данных
Сейчас активно используют автоматический анализ:
• банки
• Росреестр
• Госуслуги
• налоговая
👉 Всё это объединяется в одну систему.
⚠️ Что грозит
Если сдаёте без оформления:
❗️ доначисление налога за 3 года
❗️ штрафы
❗️ пени
🧠 Мой комментарий
Раньше можно было «не светиться».
Сейчас это становится всё сложнее.
📌 Государство постепенно закрывает все серые схемы.
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Ставка 7,5–8,5% к 2027 году — реально ли это?
Эльвира Набиуллина заявила, что сейчас в России действует жёсткая денежно-кредитная политика, но уже к 2027 году ЦБ планирует перейти к нейтральной — с ключевой ставкой на уровне 7,5–8,5%.
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Сделки с наследственной недвижимостью — одни из самых сложных на рынке.
На первый взгляд всё может быть «чисто», но подводных камней здесь много.
Разбираю основные риски 👇
⚠️ Главные риски
1️⃣ Появление других наследников
Самый частый сценарий.
👉 Через время может объявиться человек, который:
• не знал о наследстве
• был за границей / в армии / в больнице
• пропустил срок вступления
И через суд он может восстановить права и оспорить сделку.
2️⃣ Оспаривание завещания
Если квартира перешла по завещанию:
❗️ его могут признать недействительным, если:
• было давление на наследодателя
• человек был в плохом состоянии
• есть ошибки в документе
👉 В этом случае квартира возвращается в наследственную массу.
3️⃣ Обязательные наследники
Даже при наличии завещания есть люди, которые всё равно имеют право на долю:
• несовершеннолетние дети
• нетрудоспособные родственники
👉 Их нельзя «обойти», и они могут потребовать свою часть.
4️⃣ Долги наследодателя
Наследники получают не только квартиру, но и долги.
👉 Возможны:
• кредиты
• коммунальные задолженности
• судебные обязательства
И всё это может «всплыть» уже после сделки.
5️⃣ Неоформленные права
Иногда наследники:
• не зарегистрировали право собственности
• не завершили оформление документов
👉 В таких случаях сделка может быть юридически слабой.
6️⃣ Продажа сразу после вступления в наследство
Если квартиру продают сразу после получения, это повышенный риск.
👉 Почему:
• ещё не прошёл срок для возможных споров
• не проявились все наследники
• выше вероятность судебных разбирательств
📌 Когда стоит насторожиться
🚩 квартира получена недавно
🚩 цена ниже рынка
🚩 много собственников-наследников
🚩 нет полной истории по наследству
🚩 продавец торопит сделку
🛡 Как снизить риски
✔️ проверить наследственное дело у нотариуса
✔️ убедиться, что прошло минимум 6–12 месяцев после вступления
✔️ проверить всех возможных наследников
✔️ заказать юридическую проверку
✔️ использовать безопасные расчёты (аккредитив, эскроу)
📊 Мой комментарий
Квартиры от наследников часто продаются дешевле —
и именно это привлекает покупателей.
Но важно понимать:
📉 скидка = компенсация риска
👉 Чем ниже цена, тем внимательнее нужно проверять сделку.
📌 Вывод
Покупать у наследников можно,
но только при глубокой юридической проверке.
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Покупка квартиры по доверенности, это одна из самых рискованных схем на рынке.
Даже если документы выглядят «чистыми», риски здесь выше, чем в обычной сделке.
Разбираю по фактам 👇
⚠️ Основные риски
1️⃣ Доверенность могут отозвать в любой момент
Собственник имеет право в любой момент отменить доверенность.
И если это произошло до регистрации сделки — вы рискуете остаться без квартиры и с проблемами.
2️⃣ Мошенничество
Самый распространённый сценарий:
• доверенность поддельная
• или получена обманом (давление, болезнь, возраст)
• или собственник вообще не в курсе сделки
👉 В таких случаях сделку могут признать недействительной.
3️⃣ Проблемы с дееспособностью
Часто доверенности оформляют пожилые люди.
Если потом докажут, что человек не понимал значения своих действий,
сделку могут отменить через суд.
4️⃣ Ограниченные полномочия
В доверенности могут быть нюансы:
• нет права на продажу по конкретной цене
• нет права получать деньги
• ограничения по условиям сделки
И это становится основанием для споров.
5️⃣ Сложности с расчётами
Кому вы отдаёте деньги?
• представителю
• или собственнику
Если деньги переданы «не тому» можно потерять их и остаться без квартиры.
📌 Когда особенно опасно
🚩 собственник не выходит на связь
🚩 доверенность выдана недавно
🚩 цена ниже рынка
🚩 спешка в сделке
🚩 представитель давит на быстрое решение
🛡 Как снизить риски
✔️ проверить доверенность у нотариуса
✔️ связаться с собственником лично (видео, звонок)
✔️ проверить, не отозвана ли доверенность
✔️ проводить расчёты через аккредитив / эскроу
✔️ привлекать юриста
📊 Мой комментарий
Сегодня сделки по доверенности ,
это не «обычная практика», а повышенный риск.
Особенно на фоне роста мошенничества и судебных споров.
📌 Если есть возможность,
лучше покупать квартиру при личном участии собственника.
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
🏗 Рынок недвижимости не рухнет.
Илья Пискулин:
Он говорит простую, но важную мысль:
рынок может замедляться, корректироваться, стагнировать —
но «обвала», которого все ждут, не происходит.
Почему?
📊 Потому что:
• предложение контролируется застройщиками
• новые проекты запускаются осторожнее
• себестоимость строительства постоянно растёт
А значит —
дешёвого жилья просто неоткуда взяться.
💡 Да, спрос может падать.
💡 Да, сделки могут замедляться.
Но это не равно «рынок рухнул».
📌 Вопрос не в том, упадут ли цены.
Вопрос — насколько они вырастут после паузы.
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur
Для личной консультации пишите мне В Telegram @EvgenyZur