Подробнее про каждый пункт
1. Перевод ипотеки от Сбера
Если найти в продаже квартиру, которая всё ещё в ипотеке Сбербанка, то остаток по ипотеке можно перевести на себя с сохранением всех условий. В том числе и по ставке. Ставка может быть, и 7%, и 8%, и 11%. Главное, чтобы ипотека не была субсидированной. Например, «Семейную» или «IT» перевести не получится. Услуга перевода у банка стоит 30 тысяч
2. Семейная ипотека
Подходит всем гражданам РФ с детьми до 7 лет. Ставка может быть 6% и даже ниже. Можно купить квартиру только от застройщика. Подробнее про этот вариант и нюансы можно почитать в закрепленных Историях. Ищите «Семейная»
3. Рассрочка
Хороший способ зафиксировать цену и внести 10/20/30/50% от стоимости сейчас, а остальное позже. Рассрочки есть на разные сроки и зависят от конкретного проекта. В некоторых вариантах можно перейти с рассрочки на ипотеку по актуальной процентной ставке в будущем.
По рассрочкам много нюансов, нужно подробно разбираться по каждому предложению отдельно
4. Внутренний займ от работодателя
Например, мы покупали квартиру с клиентом из Яндекса. IT-компания выдала сотруднику займ под 3% годовых.
Знаем, что похожие схемы есть в других крупных компаниях, например, в Ozon и Газпроме.
Если берете такой займ, важно понимать, что будет при увольнении. Есть нюансы с налогом на материальную выгоду
По любым вопросам покупки недвижимости, приходите на бесплатную консультацию. Подскажу, что стоит рассмотреть в вашей ситуации. Ссылки на Вотсап и Телеграм в профиле
https://novostroy.melnikovrealty.ru. https://t.me/itsromanmelnikov
Подробнее про районы и ЖК
Очень часто застройщики получают места под новые проекты не посреди обустроенного района, а там, где всё будет только развиваться — промзона, поле и тому подобное.
И не редкость, что даже в хорошем развитом месте сам проект получается не очень.
Несколько мест, где всё сошлось — и место хорошее, и проекты интересные:
1. Малая Охта
Район, который сильно изменился в лучшую сторону за последние 10 лет. Недалеко от центра. Есть недвижимость разного класса. Есть деловые центры. Есть парки и новые набережные. Есть новые ТЦ. Также высокая перспектива развития Охтинского мыса
Среди хороших новых ЖК можно выделить Magnifika Lifestyle, Magnifika Residence, Alter, Alpen, Малоохтинский 68, Akzent
2. Муниципальный округ «Гавань» на ВО
Большая редкость, когда новые ЖК находятся в историческом центре. И при этом эта часть исторического центра развивается — есть общественные пространства, набережная, места для отдыха, вузы, спортивные центры, деловые точки притяжения. И, возможно, в следующем году будет и метро. «Горный институт» наконец-то откроют
ЖК, на которые мы с клиентами обращаем внимание: Imperial Club, Большой 67, Маленькая Франция, Две Эпохи, Monodom Art
3. Черная речка
Сильно развивающаяся территория на хорошем северном направлении. Есть доступ к природе, недалеко от центра, инфраструктура продолжает улучшаться. У проектов отличное соотношение цены и качества
ЖК, которые мы смотрим с клиентами: Черная речка 41, Лисичанская 22, ЦДС Черная речка
Если вам нужна помощь с выбором и покупкой нового ЖК, приходите на консультацию. С новостройками мы помогаем бесплатно: https://novostroy.melnikovrealty.ru, https://t.me/theromanmelnikov
Если хотите длинную версию, оставляйте любой комментарий
Мой друг Виктор, петербуржец, экскурсовод, с детства часто бывал в коммуналках и когда-то сам жил в большой коммуналке на Петроградской. В ней мы и побывали. Как вам квартира?
Помощь с продажей, покупкой недвижимости — t.me/itsromanmelnikov
Профиль Виктора с контентом про Петербург и анонсами экскурсий — t.me/unf_spb
Что и как проверять со скрытой долей?
Нужно понять, как приобретали квартиру. Если приобретали возмездно, например, договор купли-продажи, то нужно узнавать, приобретали ли в браке.
Если покупали возмездно не в браке, то стоит получить нотариальное заявление от продавца, что действительно покупали не в браке.
Если покупали возмездно в браке, то нужно получать согласие супруга на продажу. И если это согласие невозможно получить, потому что супруг уже умер, то может возникнуть ситуация со скрытой долей. И нужно будет разбираться с наследством.
Всё это нужно анализировать не только по вашей сделке, а по всей истории перехода права.
Как понять, был ли продавец в браке?
Можно посмотреть паспорт или спросить продавца. Но ориентироваться на страницу в паспорте и просто слова не стоит. Часть людей, например, не ставят штампы. Или теряют паспорт, а после восстановления не ставят заново.
100% информация есть только у ЗАГСа
Больше о недвижимости и Петербурге: @theromanmelnikov
Сайт: melnikovrealty.ru
Консультации: t.me/theromanmelnikov
Мысли про Крестовский
Можно ли здесь жить не за 200 миллионов?
Да, в продаже периодически попадаются квартиры по 350-450 тысяч за метр. Это всё равно выше, чем в других районах. Но если ваш бюджет 20-40 миллионов, то найти что-то можно
Да, за эти деньги мы получим жилье ниже классом или ремонт хуже, чем был бы в другом месте. Но если важнее всего тишина, доступ к природе, при этом близость к центру или конкретной школе, например, 56-й гимназии, то такой вариант можно рассматривать
Больше о недвижимости и Петербурге: @theromanmelnikov
Бесплатная консультация по покупке, продаже квартир: t.me/theromanmelnikov
Сайт: melnikovrealty.ru
Как вам такой опыт?
2 года назад Наталья купила коммунальную квартиру и начала делать там ремонт. 96 метров, 4 комнаты, суммарно квартиру продавали 9 человек
Мы с командой сходили в гости и поговорили об этом
Бесплатная консультация по покупке, продаже недвижимости в Петербурге: t.me/theromanmelnikov, melnikovrealty.ru
7 советов по продаже недвижимости
1. Осторожно относитесь к сервисам бесплатной оценки от ЦИАН, Авито и ДомКлик. Цена будет грубой, учитывается просто тип дома и расположение. Для старого фонда, например, оценка часто подгружает не тот тип перекрытий, не учитывает состояние фасада, парадной, откуда вход
2. Для более точной оценки найдите похожие квартиры в районе в похожих по типу домах. Составьте список и позвоните выяснить детали: как быстро конкуренты готовы выходить на сделку, что у них с документами, готовы ли к торгу, сколько стоят коммунальные услуги, хорошо ли работает управляющая компания. С учетом этого и данных из объявления, сделайте поправку по цене
Также историю сделок в ближайших домах или в вашем можно бесплатно посмотреть на ДомКлике и ЦИАНе
3. Чтобы выделиться и получать больше звонков и просмотров, привлеките интерьерного фотографа. Хорошие фотографии получат больше внимания на площадках и дадут больше информации покупателям.
В идеале квартиру снимать после клининга, без лишних вещей и при естественном свете
4. Очень важно понять, кто ваш потенциальный покупатель. Почему он хочет именно такую квартиру именно здесь. Постройте гипотезу - купит ли такую квартиру студент или топ-менеджер крупной компании, у которого рядом офис. В тексте объявления напишите про то, что важно потенциальному покупателю. Например, для студии вряд ли будет важно, что рядом есть школа. Скорее, будет важно, где ближайший тренажерный зал
5. Разместите объявления на всех основных площадках: Авито, ЦИАН, ДомКлик, Яндекс.Недвижимость. Иногда покупатели ищут квартиру именно на ДомКлике, потому что смогут получить меньший процент по ипотеке от Сбера
6. Старайтесь проводить показы, когда удобно покупателю. Даже если это через час. В ситуации с высокой ипотечной ставкой и невысоком спросе, важен каждый. Также важно не пропускать звонки, иметь возможность всегда обсудить все детали и назначить просмотр. А если пропустили звонок, обязательно перезвонить
7. Помните, любая квартира продается. Недостатки всегда можно компенсировать ценой, а для кого-то и недостатки могут быть плюсами
Бесплатная консультация по продаже и покупке недвижимости в Петербурге: t.me/theromanmelnikov
Сайт: melnikovrealty.ru
Сколько стоят квартиры у «Горного института» сейчас?
1. Например, двушка в старом фонде на 19-й линии ВО стоит 17 миллионов, 290 тысяч за квадрат.
В доме был капремонт, поэтому там железобетонные перекрытия. С одной стороны, так надежнее, а с другой - в таких квартирах реже встречаются камины, печи и лепнина.
Я звонил по этому объявлению, в квартире есть перепланировка. Ванную расширили за счет пространства в коридоре. Из больших плюсов - дом в ста метрах от приятной набережной Лейтенанта Шмидта
2. Прямо через дорогу от будущего метро строится “Большой, 67”. Этот ЖК известен тем, что его строят на месте конного манежа 19-го века. В советское время манеж стал хлебзаводом, и даже в блокаду обеспечивал город. Здание снесли, и сейчас самая дешевая квартира здесь стоит 37 миллионов, это 420 тысяч за метр
3. Палацио. Еще один ЖК у метро Горный. Вот такая двушка стоит 23 миллиона, 290 тысяч за метр.
В целом, Палацио - типичный жилой комплекс середины 2010-х годов. Главная его проблема в завышенных ожиданиях. Обещали бизнес-класс, а получилась обычная новостройка: люди жалуются на слышимость и парковку. На территории не хочется проводить время. Короче, новостройка и новостройка.
Пока мы снимали видео, цену снизили на миллион
Бонусный совет для тех, кто выбирает новое жилье. О каждом жилом комплексе есть отзывы на Яндекс.Картах и на 2ГИС. Рекомендую ознакомиться с ними при выборе
Еще больше о недвижимости и Петербурге:
Покупка, продажа квартир: melnikovrealty.ru
Как не попасть в такую ситуацию?
Ситуация грустная. Людей очень жаль. Что можно сделать, чтобы в неё не попасть?
Учитывайте, что программу могут в любой момент отменить или поменять её условия
Если застройщик или риелтор вам сейчас говорят: “да нормально, давай возьмём ипотеку по ставке 20%, потом родите ребенка, легко перейдете на Семейную”, то не факт, что так и будет
Сто раз подумайте, что вы будете делать, если перейти не получится и готовы ли вы брать на себя такой риск
Например, сейчас в крупных банках по Семейной ипотеке закончились лимиты. К 10 октября Дом.рф планирует их перераспределить, но когда точно это произойдет, никто не знает
Также есть риск, что у программы будут менять и ужесточать условия. На примере недавнего - из IT-ипотеки исключили Москву и Санкт-Петербург, лимит для больших городов уменьшили с 18 до 9 миллионов. А также постепенно увеличивали первый взнос с 15 до 20%
Ещё пример из жизни.
Месяц назад консультировал подписчицу. Ей в отделе продаж застройщика предложили взять рассрочку на квартиру на 2 года, за это время родить ребенка и перейти на Семейную ипотеку. При этом подписчица даже не беременна. И, возможно, для кого-то эта стратегия имеет смысл, но очень важно учитывать риск, что что-то пойдет не так. Государство изменит условия, либо поменяются планы с ребенком
Пожалуйста, будьте очень внимательны и не торопитесь с важными решениями. При покупке квартиры мы с клиентами всегда рассматриваем разные варианты развития ситуации
Больше о недвижимости и Петербурге у меня в профиле. Бесплатная консультация по покупке или продаже квартиры: t.me/theromanmelnikov
Сайт: melnikovrealty.ru
Что бы выбрали вы?
Первая стоит 21 миллион
Это четырехкомнатная квартира в старом фонде на Карповке, дом 20.
100 квадратов, высокие потолки, сохранилась печь и лепнина. Рядом Вяземский сад и новая набережная от улицы Всеволода Вишневского до Газовой
Я люблю старый фонд, но для тех, кто уже написал про коммуналки и тараканов, есть двушка за 25 миллионов в Сканди Клубе. 70 квадратов, классная планировка с кухней-гостиной, стильный интерьер.
Я несколько лет управляю квартирой в этом ЖК. Тут приятная архитектура, отличные детские площадки, есть колясочные. В каждой квартире система очистки воздуха и широченные балконы. ЖК строили шведы, поэтому все стильно и качественно, но без пафоса. Рядом Ленполиграфмаш и Карповка
Третья квартира - сталинка за 22 миллиона на Каменноостровском, дом 34. Квартира с ремонтом, но если бы мы ее покупали, я бы проверял, что с перепланировкой, потому что очевидно двигали стены.
А так, я знаю этот дом, потому что мы покупали тут квартиру с клиентами. Здесь, тихий двор, чистая парадная, железобетонные перекрытия и толстые стены. Рядом есть милый сквер - сквер Низами
Бесплатная консультация по покупке и продаже недвижимости: t.me/theromanmelnikov
melnikovrealty.ru
Своя квартира за 25 тысяч в месяц недалеко от центра - реальность?
Да, такое возможно.
Но тогда нужен большой первый взнос - 80 или 90% от всей суммы.
Либо такой платеж будет только первые пару лет а потом станет в пять раз больше.
Либо сама цена квартиры будет сильно выше рыночной, и низкий платеж будет за счёт этого
В общем, всегда есть какой-то подвох. Обычно застройщики и риелторы используют низкий платеж, чтобы завлечь клиентов. По факту вам скажут, что либо акция закончилась и давайте подберем что-то другое. Либо предложат внести 8-15 миллионов, чтобы получить такое предложение
Если вы сейчас покупаете новостройку по акции, обязательно думайте, как вы в случае чего будете её продавать. Посмотрите, сколько стоят похожие квартиры не от застройщика, а от физ. лиц. Цена на такие квартиры будет ближе к рыночной.
Помните, что цены растут не всегда и не на всё. Люди сейчас хотят просто продать вам квартиру, а всю ответственность берёте вы
Бесплатная консультация по покупке, продаже квартиры: t.me/theromanmelnikov, melnikovrealty.ru
Какие квартиры продаются в центре Петербурга?
Посмотрим варианты у Таврического сада, это престижное и спокойное место
Первая квартира на Таврической, 5. В доходном доме А. С. Хренова.
Дом 1909 года. Здесь снимали “Ключ от спальни”, а в “Мастере и Маргарите” 2023-го года здесь была квартира Воланда.
Квартиру с террасой и камином предлагают за 37 миллионов. С учетом места и дома цена нормальная. Но стоит проверить, что с перекрытиями, есть ли перепланировка, на месте ли архитектурные элементы, которые охраняет государство.
Это не единственная квартира с террасой в продаже в этом доме. За другую просят 94 миллиона
Вторая квартира — двушка в Парадном квартале за 47 миллионов. Просят 560 тысяч за квадрат. При этом квартира без отделки.
Вообще, Парадный квартал мне не нравится - У ЖК такая большая территория, которая абсолютно бездарно используется, жильцы жалуются на слышимость, подниматься наверх неудобно. Единственный плюс - место и теплый паркинг. Детские площадки - самые дешевые от КСИЛ
Третий вариант — студия на Кирочной за четыре семьсот пятьдесят. Выглядит симпатично, но, пожалуйста, не покупайте такое. Это не отдельные квартиры, а доли, там незаконные перепланировки и может быть много проблем.
В отдельном видео подробнее рассказывал про такие студии
Консультация по покупке и продаже недвижимости в Петербурге: t.me/theromanmelnikov
melnikovrealty.ru
Условия для ставки 6 процентов
• Ребенок, которому не исполнилось 7 лет
• Ребенок с инвалидностью, которому не исполнилось 18
• Для городов с населением меньше 50 тысяч человек: два ребенка, которым не исполнилось 18
При этом не обязательно быть в браке. Не обязательно выделять доли детям. Можно купить по квартире каждому из родителей.
Ребенку не должно исполниться 7 лет на момент заключения договора. Льготный процент фиксируется на весь срок. Если ребенок станет старше, ставка не изменится
• Подходят только квартиры от застройщика. Переуступки и вторичка не подходят
• Первый взнос от 20.1%. Для СПб и Москвы можно взять 12 миллионов в кредит. Для остальных городов - 6 миллионов
12 миллионов - ограничение именно по кредиту. Не по стоимости квартиры. Например, вы можете купить квартиру за 20 миллионов: тогда 8 миллионов должны быть свои, и 12 можно взять в кредит.
При этом некоторые банки дают в кредит больше 12 миллионов, но ставка 6% будет максимум на 12, на остальную будет - рыночная. Процент посчитают средневзвешенный.
Материнский капитал можно использовать для первого взноса
• Мы бесплатно помогаем с покупкой по Семейной ипотеке. Помогаем её одобрить, честно рассказываем о плюсах и минусах программы, застройщиков, конкретных ЖК. Проводим за вас переговоры, помогаем получить максимально выгодное предложение и экономим время и нервы
Приходите на консультацию: t.me/theromanmelnikov
Еще больше о городе и недвижимости у меня на канале, заглядывайте
Побывал в гостях в стильной сталинке у архитектурного дизайнера Екатерины
Квартиру можно арендовать посуточно - @bmrent_apartments (Inst)
Ещё больше о квартирах и недвижимости: @theromanmelnikov
Автор съемки и монтажа: @see.markoo